מגמה מתחזקת: עלייה בפרויקטי פינוי-בינוי על חשבון תמ"א

•    40% מכלל פרויקטי ההתחדשות העירונית המדווחים הם מסוג פינוי-בינוי, עלייה של 3% לעומת אשתקד (37%).
•    מסך הפרויקטים של החברות המדורגות, שיעור הפרויקטים שקיבלו היתר בניה עלה השנה ל- 27% לעומת 23% בשנה שעברה.
•    שיא במספר מתחמי הפינוי-בינוי: 122 הכרזות חדשות בשנת 2024, כפול מהשנה הקודמת
•    העיר תל אביב מובילה עם כ-62% מהתחלות הבנייה בעיר בפרויקטי התחדשות עירונית
•    כ-14,312 יח"ד בהתחדשות עירונית החלו להיבנות ב-2024 – זינוק של עשרות אחוזים לעומת השנה הקודמת
•    הפעילות התחלקה כמעט שווה: 15,347 יח"ד בפינוי-בינוי וכ-15,000 יח"ד בתמ"א 38
•    העיר ירושלים – זו העיר השנייה בהיקף יח"ד בהתחדשות עם 1,296 יחידות, אך רק 25% מהבנייה בעיר


דן אנד ברדסטריט מפרסמת את דירוג Duns 100 לחברות ייזום הנדל"ן בענף ההתחדשות העירונית לשנת 2025 זו השנה השביעית, שכן תחום ההתחדשות העירונית מהווה חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן ומכלל הפעילות המשקית של תחום הדיור בישראל.

עו"ד שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100, דן אנד ברדסטריט: "הנתונים מדברים בעצמם - מהפכת ההתחדשות העירונית בישראל כבר כאן, וזו לא מגמה אלא מציאות חדשה שמעצבת את עתיד הערים שלנו. עם למעלה מ-30,000 יחידות דיור שקיבלו היתרי בנייה ב-2024, אנחנו עדים לשינוי דרמטי בשוק הנדל״ן. הדירוג שלנו חושף את הפער העצום בין היזמים המובילים לשאר השוק - בעוד שכל חברה שלישית בענף נמצאת בסכנת קריסה, החברות המדורגות הן אלו שלא רק שורדות אלא מובילות את המהפכה. העובדה שהענף ממשיך לצמוח למרות ריבית גבוהה, מלחמה ומשבר כלכלי מוכיחה את הצורך האמיתי והבלתי נמנע בהתחדשות עירונית. המסר שלנו ברור - שנת 2025 תהיה שנת מפתח בה יזמים בעלי חוסן ויכולת הסתגלות יבססו את מעמדם בשוק, בעוד אחרים יתמודד עם אתגרים משמעותיים בתנאי השוק המשתנים. בתקופה כזו, האחריות שלנו כגוף מדורג היא כפולה, גם לשקף נאמנה את המציאות, וגם לזהות מי יוכל להמשיך להוביל קדימה".

עו"ד שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns100 | צילום: ניב קנטור

מתודולוגיית הדירוג
לדירוג התחדשות עירונית של Duns 100 - הדירוג הרשמי של היזמיות המובילות את הענף בישראל, נבחנו השנה מאות יזמים.
ע"פ נתוני של החברה, אחת מכל 3 חברות הפעילות בתחום נמצאת בסיכון גבוה. על כן, דרישת הסף הראשונית לדירוג בוחנת את החוזקה  הפיננסית של כל חברה מועמדת. חוזקה הפיננסית של כל חברה נבדקת באמצעות ניטור אחר המידע העסקי הקיים אודותיה במאגרי דן אנד ברדסטריט. סיכון החברה נבדק ובנוסף, ותק, מבנה בעלות הכולל חברות שלובות או קשורות, תקינות חשבונות בנק של החברה, תביעות בהן החברה הייתה או עודנה מעורבת ובדיקה על כל מידע התרעתי אודות החברה לאורך שנות פעילותה. נציין כי ממוצע הסיכון של החברות המדורגות הינו נמוך משמעותית מרמת הסיכון הענפית ושומר על יציבותו לאורך 3 שנות הדירוג האחרונות. כל חברה נדרשת למסור מידע מפורט אודות הפרויקטים בהם טיפלה נכון לסוף 2024. אמינות המידע נבדקת, החברות מתבקשות להעביר לידי דן אנד ברדסטריט אסמכתאות מתאימות לפרויקטים, בהתאם לשלב בו נמסרו (היתר בניה, היתר בתנאים, טפסי 4 לפרויקטים שאוכלסו).

החברות דורגו במודל דירוג משוקלל - כל שלב בפרויקט קיבל משקל יחסי, כאשר משקל גבוה יותר ניתן לפרויקטים בשלבים מתקדמים. בתוך זה, בוצע שקלול של גודל הפרויקט (מספר יח"ד המתוכננות או שנבנו). בנוסף לכך, מתוך הנחה שפרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב ועתירי בירוקרטיה, ניתן משקל נוסף להיסטוריית הפרויקטים אשר אוכלסו. בתמ"א, ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו בחמש השנים הקודמות לשנת הדירוג (2019-2023), ובפינוי בינוי, ניתן משקל לפרויקטים אשר אוכלסו מיום הקמת החברה. 

בדירוגי תמ"א ופינוי בינוי, החברות מדורגות לפי קבוצות איכות: Dunstars, מובילות (טיר 1), בולטות (טיר 2). בתמ"א 38 דורגו גם החברות הידועות (טיר 3). סדר החברות בתוך כל קבוצת איכות הינו לפי סדר הא"ב.

בנוסף, בוצע דירוג עירוני של תמ"א 38, המציג את היזמים המובילים ב-14 ערים מובילו: תל אביב, גבעתיים, הרצליה, אשדוד, בת ים, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, פתח תקווה, ראשון לציון, רמת גן, רמת השרון ורעננה. 

תוצאות דירוג 2025
בדירוג לשנת 2025 דורגו 154 חברות. בקבוצת ה- Dunstars בפינוי בינוי דורגו 13 חברות, אשר לקחו חלק בשנת 2024 ב- 566 פרויקטים בשלבים שונים.  בחרת "אאורה" בולטת בנתוניה. אאורה מדורגת ב- Dunstars מהדירוג הראשון שפורסם, עם 103 פרויקטים סה"כ בשנת 2024, ביניהם 13 פרויקטים שנמצאים כבר בשלב קבלת היתר בניה (5,216 יחידות דיור).  אל קבוצת ה-Dunstars  בפינוי בינוי נוספו השנה שלוש חברות, אפריקה התחדשות עירונית, קבוצת תדהר ו-רוטשטיין נדל"ן הציבורית. אל קבוצת ה-Dunstars בתמ"א 38 נוספו השנה חברת שיכון ובינוי, קרסו נדל"ן, ורם מוגרבי ארדיטי. ירדו מקבוצת ה-Dunstars  לטיר 1 שתי חברות: מטרופוליס יזמות אורבנית ו-קרינסקי גוטליב. בתל אביב, ממשיכות להוביל אנשי העיר, יעז יזמות ובניה, אקו סיטי, רם מוגרבי ארדיטי ו-קבוצת יושפה.  מסך הפרויקטים של החברות המדורגות, שיעור הפרויקטים שקיבלו היתר בניה עלה השנה ל- 27% לעומת 23% אשתקד. 

מגמות שעלו מתוך דירוג Duns 100 2025
מנתוני דירוג התחדשות עירונית Duns 100 לשנת 2025, עולה כי ישנו גידול בכמויות הפרויקטים. נתונים חדשים אלה מחזקים את המגמה המסתמנת בשוק ההתחדשות העירונית בישראל - מעבר הדרגתי מפרויקטים נקודתיים לחשיבה מתחמית רחבה יותר.

מהנתונים עולה כי 40% מכלל פרויקטי ההתחדשות העירונית המדווחים הם מסוג פינוי-בינוי, עלייה של 3% לעומת השנה שעברה (37%). העלייה הזו משקפת מגמה ברורה של מעבר מהתחדשות ברמת בניין בודד להתחדשות של מתחמים שלמים ואף שכונות.

זהו שינוי אשר מצביע על התבגרות שוק ההתחדשות העירונית בישראל, יחד עם העדפה גוברת לפתרונות מערכתיים הכוללים תכנון מקיף של תשתיות, שטחים ציבוריים ומערך תחבורה. פרויקטי פינוי-בינוי, על אף מורכבותם הגדולה יותר, מאפשרים תכנון אורבני כולל ומענה טוב יותר לצרכי הדיור והתשתיות העירוניות.

המגמה צפויה להימשך גם בשנים הקרובות, במיוחד לאור המדיניות הממשלתית התומכת בפרויקטים רחבי היקף אשר מגדילים משמעותית את מלאי הדיור במרכזי הערים. 

הערים המובילות במספר היתרי הבניה בפרויקטים של תמ"א 38, מתוך היזמים שנבחנו לדירוג:

 

15 הערים המובילות במספר פרויקטים של פינוי בינוי, מתוך היזמים שנבחנו לדירוג:
 

זרקור על תחום ההתחדשות העירונית בשנת 2025 

בשנת 2024 הונפקו מעל 30 אלף היתרי בנייה לפרויקטי התחדשות עירונית – כ-40% מכלל ההיתרים שהתקבלו במדינה, שיעור חסר תקדים. מתוך כ-65.5 אלף דירות שהחלו להיבנות השנה, 14,312 היו בפרויקטי התחדשות – כ-30% מהתחלות הבנייה, לעומת שיעורים נמוכים בשנים קודמות. זהו זינוק של עשרות אחוזים לעומת 2023, ואף מעבר לנתוני 2022.

הפעילות התחלקה כמעט שווה בין פינוי-בינוי ובין התמ"א 38, כאשר בפינוי בינוי נבנו 15,347 יח"ד ובתמ"א 38 כ-15,000 יח"ד. תוקפה של תמ"א פקע השנה, ובכ-18 ערים קודמו תכניות חלופיות מותאמות לרשות המקומית, אשר צפויות לאפשר חיזוק לעד 30 אלף מבנים ישנים.

בנוסף, נרשם שיא במספר ההכרזות על מתחמי פינוי-בינוי: 122 מתחמים חדשים, רובם ביוזמה פרטית – כפול מבשנת 2023.

הדומיננטיות האזורית נטתה ב-2024 בבירור למרכז הארץ, עם הובלה של גוש דן.העיר תל אביב-יפו דורגה ראשונה הן במספר יחידות הדיור החדשות בהתחדשות והן בשיעורן מכלל הבנייה בעיר – 3,949 דירות שהחלו להיבנות, שהן כ-62% מהתחלות הבנייה בעיר. גם ערי לוויין כמו פתח תקווה (1,185 יח"ד, 61%), נתניה (61%) ובת-ים (59%) בלטו באחוזים גבוהים. ערים נוספות במטרופולין דן – חולון, רמת גן, חולון, קריית אונו, הרצליה ואחרות – הציגו אף הן מאות דירות חדשות בפרויקטי התחדשות, לעיתים מעל מחצית מהבנייה בעיר.

העיר ירושלים דורגה שנייה במספר יחידות הדיור– עם 1,296 דירות חדשות בהתחדשות עירונית, אך רק כ-25% מכלל הבנייה בעיר (5,180 דירות). זאת בשל המשך הבנייה בשכונות חדשות. יחד עם זאת, ירושלים הובילה במענקי תמרוץ ממשלתיים (81 מיליון ש"ח), ותכניות גדולות מקודמות בשכונות הוותיקות, למרות אתגרים תכנוניים כמו ערכי שימור והגבלת בנייה לגובה.

בעיר חיפה קודמו מספר פרויקטים אך בהיקפים נמוכים של מאות יחידות בלבד. לעומת חיפה, קריית מוצקין (85%) וטירת כרמל (99%) הציגו שיעורים גבוהים – גם אם במספרים נמוכים. מרבית הפעילות בצפון נותרה מרוכזת בקריות ובערי הגליל המערבי. במחוז הדרום, ערים כמו אשקלון, אופקים ובאר יעקב רשמו אלפי יחידות דיור חדשות – אך כולן בבנייה חדשה, ללא התחדשות עירונית.

לקראת סוף שנת 2024, הממשלה סימנה את ערי הדרום והצפון כיעד שיקום לאומי – יחד עם תכניות חדשות בערים שדרות וקריית שמונה. ייתכן שהעשור הקרוב יביא לשינוי עומק בפריפריה. הפער האזורי אשר התחדד בשנת 2024 צפוי לעמוד במוקד ב-2025.

שנת 2025 נפתחת באופטימיות זהירה. הרשות הממשלתית צפויה להתמקד בהאצת ביצועי פרויקטים, במיוחד בערי הפריפריה, ולהרחיב את שיתופי הפעולה עם הרשויות המקומיות. קודמו הסכמי מסגרת ויוזמות להסרת חסמים כמו ריבוי יזמים ודיירים סרבנים. הממשלה משדרת מסר ברור של עידוד ההתחדשות, גם מצד רשויות שהתנגדו בעבר לפרויקטים – בעיקר לאור הדרישה לממ"דים. תחזיות הריבית מצביעות על ירידה מתונה, אשר עשויה להקל מעט על מימון הפרויקטים.

שנת 2025 טומנת בחובה הזדמנות להמשך מגמת הצמיחה: אלפי דירות אשר קיבלו היתרים בסוף שנת 2024 ותחילת 2025 צפויות לצאת לדרך. משבר דיור נוסף עשוי להרים ראש במידה וקצב ההתחלות לא יענה על הביקוש, ויחזק את הצורך בהתחדשות עירונית במרכזי הערים. יחד עם זאת, הענף עדיין ניצב בפני אתגרים שונים כמו: מיתון אפשרי, מחסור בעובדים, עלויות גבוהות ואי-ודאות פוליטית-רגולטורית.

בשורה התחתונה, 2025 מסתמנת כשנת מימוש והכרעה. היזמים נכנסים אליה עם צבר חסר תקדים של תוכניות מאושרות, לצד תמיכה ממשלתית גבוהה. במידה ותחזיות אלה יתממשו, ההתחדשות העירונית עשויה להפוך לקטר המרכזי של שוק הדיור בישראל.